מילון מונחים- לנדווייזלי

אדמה בבעלות פרטית:

אדמה שהבעלות בה רשומה על שם אדם פרטי או חברה.

אחוזי בניה:

הדרך המקובלת בתכנית לחישוב זכויות בניה אותה מעניקה התכנית לתא שטח/מגרש. לדוגמא במגרש בשטח 1,000 מ”ר מותר לבנות בהיקף של 150% משטח המגרש דהינו זכויות הבניה במגרש הינם 1,500 מ”ר סך הכל.

אדמת מנהל:

קרקע בבעלות מדינת ישראל או קרן קיימת לישראל. אדם אשר רוכש זכויות בקרקעות אלה מקבל זכות חכירה בקרקע המהווה שכירות של הקרקע לתקופה מוגדרת בהתאם להסכם החוזה של הקרקע. להבדיל מאדמה פרטית, השקעה בקרקע מנהל איננה מומלצת מאחר ובעת הפשרת הקרקע תושב הקרקע למדינה/קק”ל וזו תפצה את החוכר בסכום של כמה עשרות אלפי שקלים לדונם.

בעל עניין בקרקע:

מי שהוא בעלים של לפחות 75% מוגדר כבעל עניין בקרקע ובהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, רשאי להגיש תב”ע על אותה קרקע. בנוסף רשאים להגיש תכנית בקרקע גם גופים ציבוריים המצוינים בסעיף 61א לחוק התכנון והבניה.

בנייה רווייה:

קרקע המתוכננת לכלול מגרשים בהם ניתן יהיה להקים מבנה מעל שתי קומות הכולל מעל לשלוש יחידות דיור למבנה, לדוגמא: מגרשים המיועדים לבתים משותפים, מבנים רבי קומות, מגדלי מגורים וכו’.

גוש:

השיטה לרישום וסידור הזכויות במקרקעין במדינת ישראל מבוססת על חלוקת שטח המדינה לגושים כאשר לכול גוש מספר ייחודי. הגוש מורכב ממספר חלקות.

תכנית מתאר מחוזית:

מטרתה של תכנית מתאר מחוזית היא לקבוע הוראות הדרושות לביצוע תכנית מתאר במחוז וכל סוגיה בעלת חשיבות מחוזית. התכנית קובעת תקנון ותשריט כאשר בתשריט מסומנים ייעודי קרקע כלליים. מדובר בתכנית חשובה מאוד למשקיעים בקרקעות שכן היא מתווה מדיניות כללית ועתידית למחוז. ובהתאם להוראותיה ניתן לדעת בוודאות גבוהה איזה קרקע מיועדת להפשרה ואיזה קרקע תישאר ללא שינוי. במדינת ישראל ישנן שש תכניות מתאר מחוזיות לכל מחוז (מחוז צפון, מחוז חיפה, מחוז מרכז, מחוז תל אביב, מחוז ירושליים ומחוז דרום).

תכנית מתאר מקומית:

תכנית אשר חלה על תא שטח מוגדר בתוך מרחב תכנון של וועדה מקומית. כאשר התכנית קובעת הוראות של פיתוח הקרקע, השימושים המותרים בה, קובעת ייעודי קרקע באיזורים מוגדרים וכן קובעת הוראות בניה והוראות לשימוש בקרקע, קווי בניין זכויות בניה וכיוצא בזה.

תכנית איחוד וחלוקה:

תכנית מתאר מקומית הקובעת הוראות בניה ספציפיות לתא שטח מסוים התכנית כוללת גם טבלת איחוד וחלוקה הנערכת על ידי שמאי מקרקעין במסגרת הטבלה מוקצות הזכויות במגרשים החדשים אשר נוצרו במסגרת התכנית או במסגרת תוכנית קודמת לבעלי הזכויות בתחום התכנית הקצאת הזכויות הינן בהתאם לחלק היחסי של בעל הזכויות במתחם טרם אישורה של התכנית.

תמ”א 35:

תכנית מתאר ארצית שחלה על כל המדינה וקובעת את מדיניות התכנון ואת פריסת הישובים והיקפם עד שנת 2020. מטרת התכנית היא לתת מענה לצרכי הבנייה והפיתוח של המדינה תוך שמירה על השטחים הפתוחים ועל עתודות הקרקע לדורות הבאים.

הפקדת תכנית:

שלב חשוב ומהותי באישורה של תכנית במסגרתו התכנית מוצגת לציבור אשר יכול להגיש התנגדות לתכנית או להוראות ספציפיות בה. בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה יש לפרסם את הפקדת התכנית לציבור. משך תקופת ההפקדה היא 60 ימים, כאשר בתקופה זו ניתן להגיש את ההתנגדויות לוועדת התכנון שמוסמכת לאשר את התכנית.

תכנית מתאר כוללנית:

תכנית אשר חלה בדרך כלל על מרחב תכנון של וועדה מקומית מסויים ומגדירה את מדיניות התכנון הכוללת של אותה וועדה ולמעשה מהווה את הבסיס להכנת תכניות מפורטות. במרבית המקרים לא ניתן להוציא היתר בניה מתוקף תכנית מתאר כוללנית.

זכות ליחידת דיור:

מונח שהוא יותר שיווקי מאשר תכנוני ולמעשה הוא מגדיר את השטח הנדרש לצורך קבלת זכויות לבניית יחידת דיור אחת לכשתאושר תכנית מפשירה לקרקע. לדוגמא, באיזור בשטח של דונם מקודמת תכנית מתאר המתכננת לבנות בדונם החקלאי 5 יחידות דיור. בהתאם לקרקע זכות ליחידת דיור תהיה למעשה 200 מ”ר מהקרקע (1000 מ”ר חלקי חמש יחידות דיור).

וועדה ארצית לתכנון ובניה:

מוסד התכנון העליון הפועל במדינה בו חברים נציגי הממשלה, נציגי רשות מקומית ובעלי תפקידים ציבוריים. הוועדה הארצית מוסמכת לאשר תכניות מתאר מחוזיות או תכניות מתאר ארציות.

וועדה מחוזית לתכנון ובניה:

מוסד תכנון שתחת אחריותו מחוז מבין ששת המחוזות התכנוניים בארץ (צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושליים ודרום). מרבית תכניות המתאר המפורטות והכוללניות מאושרות על ידי הוועדה המחוזית.

וועדה מקומית לתכנון ובניה:

מוסד תכנוני הפועל במסגרת הרשות המקומית או העירייה ובו חברים חברי המועצה או חברי העירייה. בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות ותכניות מאתר מקומיות מסויימות המוגדרות בחוק. כמו כן הוועדה המקומית מוסמכת לתת היתרי בניה.

ייעוד קרקע:

השימוש המוגדר בתכנית בניין עיר לגבי קרקע מסויימת. לדוגמא: תעסוקה, תעשייה, מגורים, מסחר, חקלאות וכיוצא בזה.

נסח טאבו:

מסמך פורמלי של משרד המשפטים בו מופיע מצב הזכויות הקיניניות בחלקה מסויימת. הנסח כולל את שטח החלקה, בעלי הזכויות והיקף זכויותיהם בקרקע, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה שונות ועוד. ניתן להוציא נסח טאבו באתר משרד המשפטים בכתובת: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract

קו כחול:

קו בצבע כחול המופיע בתשריט של כל תוכנית ולמעשה קובע את גבולות התכנית.

שטח עיקרי:

שטח הבניה המיועד לצורך המטרה העיקרית שלשמה מיועד מגרש/מבנה. לדוגמא במגרש המיועד למסחר השטח העיקרי הוא השטח הבנוי שמשמש בפועל למסחר.

שטח שירות:

שטח בנוי הנועד כעזר לשטח העיקרי שבמבנה. לדוגמא במגרש שמיועד למגורים, שטח חדרי המדרגות, המחסנים החניות ואפילו שטחי הממ”דים והמקלטים מוגדרים כשטח שירות.

היטל השבחה:

מס אותו גובה הוועדה המקומית לתכנון ובניה עבור עליית שווי הקרקע כתוצאה מאישורה של תכנית מתאר. היטל ההשבחה הינו בשיעור של 50% מעליית ערך הקרקע כתוצאה מאישור התכנית. כאשר גובה ההיטל מחושב נכון ליום אישורה של התכנית והתשלום משולם במועד המכירה של הזכויות בקרקע או מועד הוצאת היתר שמימש את הזכויות. כאשר סכום ההיטל מוצמד ממועד אישור התכנית עד ליום מימוש הזכויות (בין אם במכירה או בין אם בהיתר).

קרקע צהובה:

כינוי קרקע המוגדרת בתכנית המתאר המחוזית כקרקע לפיתוח עירוני לצורך בניה למגורים. קרקע צהובה הינה קרקע שיש לה פוטנציאל גבוה יחסית להפשרה/שינוי ייעוד למגורים.

מושע:

קרקע בבעלות משותפת של מספר בעלים, כאשר לכל בעלים חלק בלתי מסויים יחסי בקרקע מתוך שטח החלקה.

מס רכישה:

מס המוטל על כל מי שרוכש זכות בקרקע. המס הוא בשיעור של 6% משווי הקרקע והוא מוטל על הרוכש.

מס שבח:

מס המוטל על מוכר קרקע בעת מכירתה. המס מחושב כהפרש של שווי המכירה לעומת שווי הרכישה המקורי. שיעורו של מס השבח הינו 25% בד”כ יחד עם זאת מס השבח כולל משתנים והוראות רבות ולכן טרם מכירת הקרקע מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין או עו”ד או יועץ מס המתמחים במקרקעין לצורך חישוב מס השבח.

הפשרה לצרכי ציבור:

בעת הפשרת קרקע חקלאית, חלק משטח החלקה המקורית מועבר לרשות המקומית לצורך שימושה לצרכים ציבוריים שונים כמו: דרכים, מגרשים למבני ציבור, שטח ציבורי פתוח, פארקים ציבוריים וכו’.