נס ציונה – מתחם המייסדים

בהחלטת ממשלה מספר 1367 מיום 01/02/2024 הוכרז מתחם המייסדים כמתחם מועדף לדיור, בהחלטת ההכרזה צויין כי שטח המתחם הינו 516 דונם ויכלול 7,000 יחידות דיור בנוסף לשטחי תעסוקה ומסחר בשטח של 300,000 מ”ר. משמעות הכרזה על המתחם היא שהוועדה למתחמים מועדפים לדיור היא זו שתקדם את התוכנית במתחם, דבר שמשפר את הסיכויים לקיצור זמני התכנון והאישור של המתחם באופן ניכר.

יוער כי ההכרזה על המתחם כמתחם ותמ”ל נתקלה בהתנגדותה של עיריית נס ציונה וראש העיר שמואל בוקסר אשר תקף את ההחלטה וטען כי לא ניתן לקדם את המתחם ללא קידום תכנית מתאר כוללת לעיר וכי היקף יחידות הדיור במתחם אינו תואם את צביון העיר.

להכרזה על מתחם המייסדים נס ציונה כמתחם מועדף לדיור

תוכנית תמ”א 70 הנמצאת בימים אלה בהכנה וכפי הנראה תאושר בשנת 2025, קובעת את היקפי הפיתוח לאורך תוואי המטרו, בהתאם לתשריט התוכנית, מסומן מתחם המייסדים כמתחם 44 המיועד לפיתוח כאשר קיבולת הבניה המינימלית הצפויה במתחם תעמוד על רח”ק (רצפה חלקי קרקע) 6 בטבעת הראשונה (האיזור הצמוד לתחנת המטרו המתוכננת במתחם) ורח”ק 5 בטבעת השניה כאשר האזור מוגדר כאזור שברובו יהיה למגורים ובחלקו הקטן לתעסוקה.

משמעות הדבר היא שזכויות הבניה במתחם לא יפחתו מ-600% בניה עילית (עיקרי+ שירות) בטבעת הראשונה משטח הקרקע לאחר הפרשות לצרכי ציבור בטבעת הראשונה ולא יפחתו מ-500% בטבעת השניה בניה עילית לאחר הפרשות לצרכי ציבור.

לתשריט תמ”א 70 למתחם המייסדים נס ציונה (מתחם 44 בתשריט)

הסכמי הניהול במתחם המייסדים נס ציונה

יוער כי חלק מהחלקות במתחם חתומות בהסכמי ניהול אשר קובעות כי חברת הניהול תפעל לשינוי ייעוד של המתחם בתמורה לתשלום דמי יזום בשיעורים גבוהים יחסית שישולמו בעת אישורה של התוכנית במתחם וכן זכות ראשונים במקרה של מכירת הקרקע לגורם שלישי.

לאור זאת, בטרם עסקה במתחם אנחנו ממליצים לברר האם החלקה חתומה בהסכם ניהול ובמידה וכן לבחון את הסכם הניהול ואת המגבלות והעלויות הנכללות בו.

דוגמא לכך ניתן לראות בחודש 12/2023 כאשר פורסם שאיש העסקים חנן מור הוציא צו מניעה בגין עסקה למכירת 14 דונם במתחם בבעלות נוחי דנקנר לקרן מרתון.

לעומת זאת, ביום 05/12/2024 דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור של קבוצת חנן מור על החלטת בית המשפט המחוזי שלא לתת צו מניעה לעסקה של מכירת קרקע במתחם לגביה היה לקבוצת חנן מור הסכם ניהול מול בעלי הקרקע (רעא 8567-08-24‏ ‏קבוצת חנן מור השקעות 2006 נ’ עירית יוחננוף).

אילו גושים וחלקות נכללים במתחם המייסדים, נס ציונה?

גוש 3852- חבילות כלולות במלואן: 59, 61, 3, 55, 5-9, 11-18, 44, 46, 28, 30, 31. 67-70, 51, 32, 34, 53, 55, 39. חלקות הנכללות בחלקן: 19, 45, 26.

גוש 3849 – חלקות הנכללות בחלקן: 4.

גוש 3751 – חלקות הנכללות במלואן: 161, 162, 170, 171, 180, 181, 172, 163-168, 183, 169. חלקות הנכללות בחלקן:3.